证券股票投资学抢下宽窄巷子龙湖智创生活“火并”中海物业

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摘要：宽窄巷子的上一任物业公司为中海物业，此次龙湖智创生活接手也意味着中海物业提前退出。

观点指数(GDIRI) 近年来，随着传统物业市场迎来瓶颈期，以及政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，城市服务领域持续扩容，已然成为物业等企业拓展的新蓝海，不少企业纷纷升级定位，致力于成为城市空间综合服务运营商。

从业务来看，一方面城市公共空间服务具有单个合同金额较高、服务周期长，结算单位（政府/机构）可信度高等特点；另一方面，物业服务与城市服务在服务内容上高度重合，让物业公司具备承接该类项目的天然优势。

而其中，头部物企相较中小型物企更具优势，这不仅体现在其通常拥有较强的抗风险能力、专业技术实力和品牌影响力，而且在政企及市场资源、资金储备和数字化水平领域亦是如此。

作为龙湖旗下以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商，龙湖智创生活近年来加速了在城市空间服务领域的跑马圈地，逐渐形成新的增长引擎。

高能级城市跑马圈地

4月30日消息，成都宽窄巷子历史文化街区与龙湖智创生活共同宣布，龙湖智创生活将正式为其提供全方位的物业及配套服务，以科技与人文相结合的全新管理模式，提升街区品质，优化游客体验，共同打造城市文旅标杆。

经查询，该项目为龙湖智创生活竞标所得，四川省公共资源交易平台的公告信息显示，中标候选人共有三个，评分从高到低分别为成都龙湖物业服务有限公司、绿城物业服务集团有限公司和成都文旅物业管理有限责任公司。最终，龙湖方面凭借在物业服务领域的深耕以及“定制化、智能化”的核心优势，在竞争者中脱颖而出，成为宽窄巷子的“新管家”，服务期为2025年至2028年。

值得一提的是，根据此前中标信息，宽窄巷子的上一任物业公司为中海物业，其于2023年5月26日中标，服务期是2023年至2026年，此次龙湖智创生活接手也意味着中海物业提前退出。

资料显示，宽窄巷子位于成都青羊区，始建于清代，是成都文旅的“超级名片”，被誉为“老成都活态博物馆”，亦成功入选国家文化产业示范基地和全国示范步行街。加之位于城市中心区，邻近青羊宫和杜甫草堂等景点的优势区位，使其成为最受国内外游客青睐的景点之一，游客接待人数屡创新高，多次位列全省第一。日均客流量可达10万人次，高峰期可达20万人次，这也对物业服务提出了更高的要求。

龙湖智创生活称，为此其专门制定了三级作业体系，将计划和动作拆解到“时日周月季”，针对项目情况建立管理机制，比如针对宽窄巷子客流量大、活动频繁，实行动态资源调配与应急响应、人流管理及应急管理等措施。

从服务经验来讲，龙湖智创生活是城市公共空间的资深入局者，近年来通过在高能级城市跑马圈地，获取了一些具备较高知名度的城市地标和大型项目，并且与知名企业等建立了长期合作。

其中在成都，龙湖智创生活截至2024年末为近200个项目提供服务、涉及住宅、商业、写字楼、产业园区、城市服务等10余个业态。现如今已管理服务成都超30万业主与62个地标项目，例如西南地区重要的交通枢纽、入川首站的“成都东站”；承载邛崃千年历史文脉的“邛崃文脉坊”；被誉为“城市最美项链”的“城市绿道”等。

龙湖2024年报显示，其物业管理板块营收114.2亿元，同比增长8%。截至2024年末龙湖智创生活已进驻超100座城市，物业在管面积突破4.1亿平方米，服务项目超200个，连续16年客户满意度超90%。服务的领域已经涉及住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等在内的共13类业态，其中包括位于北京、上海、苏州、西安、重庆等城市的诸多地标性项目。

另外，其大客户战略也取得显著成效，目前龙湖智创生活全国范围有超过100个战略合作伙伴，其中包括了小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等商企及城市公建领域的优质客户。

全能型念想

2022新年伊始，龙湖向资本市场抛出了重磅消息，拟分拆全新品牌龙湖智创生活，于联交所上市。

根据定位，龙湖智创生活融合集团原有的智慧服务、商业运营等航道的核心能力，明显是想要对标华润万象生活，因为与传统住宅物企相比，含商管型物业公司毛利率更高，租金收益成长性强，更受资本市场的青睐，相应的估值、市盈率表现也便更好。

据彼时招股书，龙湖智创生活2021年前9月营收77.7亿元，同比增长81%；期内净利润11.3亿元，同比增长68.4%。贡献主要来自两项业务，一是住宅及其他非商业物业管理服务，2021年前9个月营收60.12亿元，占比为77.4%；二是商业及物业管理运营服务，同期营收为17.59亿元，占比为22.6%。

在计划上市前夕，龙湖智创生活进行了频繁的收并购，加速扩张了管理规模。2021年内收购的物企就包括美好幸福物业、亿达服务、楷林商务服务及九龙仓旗下中国内地部分物管企业。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.54亿平方米。同时，该公司亦向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管面积约为930万平方米（包括室外公共区域及停车区域），以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管面积约为1580万平方米。

在城市空间服务领域，龙湖早在2018年便开始了布局，当时龙湖物业和重庆悦来投资集团共同出资组建了全国首家以城市综合管理服务为业务方向的公司——龙湖悦来城市管理有限公司，围绕公众和政府的服务需求，在城市物业基础服务、市政基础设施管理、园林养护、道路秩序管理、市容环卫管理、突发事件管理、城市特色功能服务7大体系，提供64种城市服务。

2022年焕新后的龙湖智创生活，在“空间即服务”战略指导下，明确不再局限于服务社区，而是逐渐走向更多元的城市空间。

细分业态来看，彼时龙湖智创生活在管项目以住宅为主，同时除了商业物业外，也已经开始扩展服务业态，涉猎了办公、产业、公共及其他设施管理。截至2021年9月30日，龙湖智创生活在管住宅建筑面积达到1.745亿平方米，涉及80个城市的835个住宅社区；另外，办公、产业、公共及其他设施等（如政府设施、学校、医院及公园）的在管建筑面积大约为5320万平方米。

2023上半年，龙湖智创生活的物业管理便涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。其中，智慧城市逐渐成为新的增长极。

期间，龙湖智创生活与贵州交通产业发展集团签约，为高速公路服务区提供专业服务，并与苏州国资企业达成合作，在姑苏古城的城市服务领域，向纵深发展。另外，在智慧城市空间，该公司还打造了智慧大脑“龙湖MetacityCIM”，赋能城市服务、民生服务、生态宜居、智慧交通、智慧政务等城市治理核心功能。

最新来看，龙湖智创生活希望凭借数字化、定制化核心优势，构建起定制服务、能碳双控、数智驱动、全链运营四大差异化服务壁垒，转身为全能型“城市服务商”。